Aménagement de combles : quelles obligations légales ?
Vous souhaitez augmenter la surface habitable de votre maison sans agrandir ni sacrifier votre garage ? Pourquoi ne pas aménager vos combles ? Créer des chambres supplémentaires, concevoir des dressings, des bureaux ou des salles de jeux, les possibilités d’aménagement de la pièce sont infinies dans cet espace. En rénovant vos combles, vous n’obtiendrez que des avantages : gain de place, meilleure isolation, augmentation de la valeur immobilière… Mais, avant de vous lancer, il est nécessaire de vous interroger sur les démarches administratives. Avez-vous besoin d’un permis de construire pour aménager les combles de votre maison ? Dans ce nouvel article, la SARL Monnier Menuiserie vous explique toutes les réglementations en vigueur concernant l’aménagement de combles.
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Quelle autorisation pour l’aménagement des combles ?
Vous êtes dispensé de permis de construire si :
- Votre projet d’aménagement ne changera pas l’apparence de votre maison. Cela signifie que vous n’avez pas besoin de créer des fenêtres ou de modifier la charpente
- Votre logement n’est pas situé dans une zone protégée (lieu confidentiel, site classé, autour de monuments historiques, etc.)
- La surface au sol ne dépasse pas 5m2
Si votre projet ne répond pas à ces caractéristiques et dépasse les seuils fixés par le règlement, une autorisation de travaux doit être obtenue.
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Déclaration préalable à l’aménagement des combles
La Déclaration préalable à l’aménagement des combles est un document administratif qui vérifie si votre aménagement est conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune. Il est souvent utilisé pour effectuer des petits travaux et accessoires ainsi que la construction de petites surfaces.
Une déclaration préalable est requise si votre aménagement répond aux critères suivants :
- La surface totale créée n’excède pas 20 m2 et votre terrain n’est pas dans l’aire urbaine d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un PLU.
- La surface de plancher créée est inférieure à 40 mètres carrés et votre terrain est situé dans l’aire urbaine du POS ou du PLU.
La création d’ouvertures (fenêtres de toit type Velux® ou lucarnes) doit être mentionnée dans le document de déclaration. Les travaux doivent respecter certaines règles prévues au plan local d’urbanisme.
Pour une maison individuelle, vous devez faire une demande via le formulaire cerfa n° 13703*08. Votre dossier doit être accompagné d’un grand nombre de documents (schémas directeurs, plans de toiture, encarts graphiques, etc.) et être fait en 2 exemplaires minimum. Le délai d’orientation est généralement d’un mois à compter de la date de remise des documents. Ce délai est porté à deux mois si l’architecte de l’édifice français doit être consulté.
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Permis de construire
Comme la déclaration précédente, un permis de construire est un document administratif qui permet à la mairie de vérifier si un projet est conforme aux règles d’urbanisme de votre ville. Il est généralement utilisé pour les projets de taille moyenne à grande (nouvelles constructions, extensions, etc.).
Votre projet de rénovation de combles nécessite un permis de construire si :
- La surface constructible créée est supérieure à 20 m2 et votre terrain est situé en dehors de l’aire urbaine du PLU ou du POS ;
- La surface de plancher créée est supérieure à 40 mètres carrés et votre terrain est situé dans l’aire urbaine du PLU ou du POS.
Aussi, si le total des surfaces construites et neuves dépasse 170 mètres carrés, vous devez faire appel à un architecte. Si vos travaux concernent une maison individuelle, vous pouvez utiliser le formulaire cerfa de demande de permis n°13406*09. Le dossier doit contenir un grand nombre de documents dont la liste est strictement réglementée par les règlements d’urbanisme.
Au moins quatre copies de vos documents doivent être fournies, mais les enseignants peuvent exiger des copies supplémentaires si des services extérieurs doivent être consultés.
Le délai de traitement des permis de construire varie généralement de deux à trois mois à compter de la date de dépôt des documents, mais peut augmenter.
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Comment déclarer l’aménagement des combles ?
Qu’il s’agisse de déposer une déclaration de travaux à la mairie ou de demander un permis de construire, vous devez remplir un document.
Les formulaires de déclaration de travaux sont disponibles en mairie. La mainlevée doit être accordée à la date du dépôt ; sans réponse de la Mairie dans les 30 jours du dépôt, l’autorisation est réputée accordée.
Pour demander un permis de construire, vous devez demander un formulaire à la mairie. Il s’agit d’un formulaire CERFA 13409. Ce document peut être suivi par le propriétaire ou l’architecte. Il doit être fait en quatre exemplaires. Elle nécessite de nombreuses informations techniques (plans de localisation des propriétés, plans et coupes, types de matériaux, dimensions des surfaces, emplacements des fenêtres, etc.) pour accompagner l’estimation. Il faudra environ deux mois pour obtenir l’approbation de la mairie.
Si le bien est installé à proximité d’un monument protégé (bâtiment français, monument historique), l’obtention d’un permis de construire peut prendre jusqu’à 6 mois.
Si l’aménagement des combles à un but locatif, rappelons que des normes existent. Par exemple, les chambres d’étudiants doivent faire plus de 9 mètres carrés et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
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Comment régulariser ses travaux réalisés sans autorisation ?
On peut supposer qu’un aménagement de loft ne nécessite pas de permis de construire ni de déclaration préalable. Vous effectuez votre travail de bonne foi et vous recevez un message de la mairie : Vous êtes en situation irrégulière.
La mise en œuvre non autorisée du projet constitue une violation des normes d’urbanisme. Vous pouvez être contraint de :
- Cesser de travailler immédiatement ;
- Démolition de ce qui a été construit ;
- Mettre votre immeuble en conformité avec l’urbanisme local (article L.480-14 du code de l’urbanisme).
Notez que l’infraction peut être constatée pendant 10 ans après la fin de votre travail. Autant éviter cet embarras et faire les choses dans les règles de l’art ! Si vos travaux sont terminés, il y a toujours une solution : vous pouvez normaliser la situation en déposant un permis de construire.
Dans le cas où votre construction ne serait conforme aux règles, il faudra la modifier. Si la construction initiale est réalisée sans permis de construire, l’administration peut refuser la demande de permis pour réaliser cette construction jusqu’à ce que l’état initial soit rectifié. Le propriétaire doit donc demander une décision de zonage pour toutes les constructions en cours et projetées. L’administration sera en droit de rejeter l’ensemble du projet et les conséquences seront graves, puisqu’il faudra alors démolir les anciens travaux effectués pour remettre les bâtiments dans leur état d’origine.
Pour échapper aux différentes sanctions civiles et pénales, vous pouvez prendre conseil auprès d’un avocat.
Les infractions aux règles d’urbanisme sont considérées passibles d’emprisonnement ou d’une amende, en plus de l’arrêt des travaux en cours ou même de la démolition de la construction. Il peut s’agir d’une réalisation de travaux sans autorisation ou de travaux non conformes à l’autorisation obtenue.
La procédure de régularisation de travaux est identique à celle de la demande de déclaration préalable de travaux ou de la demande de permis de construire. La seule différence réside dans la description que vous rédigerez dans la partie « Courte description de travaux ou de projet » du Cerfa.
Conformément à la loi ELAN, vous avez le droit de déposer votre dossier par voie électronique à partir du 1er janvier 2022, c’est-à-dire que vous pouvez envoyer le dossier par courrier électronique ou via le guichet désigné sur le site de la mairie. Il s’agit d’une nouvelle demande d’autorisation de modification, avec le fait qu’il s’agit d’un projet de régularisation.